Commandement de payer visant la clause résolutoire : que faire dans le mois pour sauver son bail commercial

Un matin, un commissaire de justice remet au gérant d’un restaurant un acte intitulé commandement de payer visant la clause résolutoire. Trois mois de loyers impayés, des charges, et une phrase qui fait froid dans le dos : faute de paiement dans le délai d’un mois, le bail sera résilié de plein droit. Pour un commerçant, perdre son bail, c’est souvent perdre son fonds de commerce. Pourtant, ce mois n’est pas une fatalité : bien utilisé, il laisse plusieurs options pour sauver l’essentiel.

Ce que dit la loi : un mois, pas un jour de moins

L’article L. 145-41 du Code de commerce encadre la clause résolutoire des baux commerciaux :

• elle ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ;
• le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ;
• le juge saisi peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause.

Ces règles sont d’ordre public : aucune clause du bail ne peut réduire le délai d’un mois ni priver le locataire de la possibilité de demander des délais. Le cadre général du bail et de son renouvellement est détaillé dans notre guide du bail commercial 3-6-9.

À retenir : la clause résolutoire n’est pas automatique. Sans commandement régulier, sans mois écoulé et sans décision du juge constatant la résiliation, le bail continue.

Les premiers réflexes dès réception de l’acte

1. Noter la date de délivrance : le délai d’un mois court à partir de cette date.
2. Vérifier le décompte : loyers, charges, indexation, taxe foncière refacturée, pénalités. Chaque ligne doit correspondre au bail.
3. Vérifier les mentions : délai d’un mois, référence à la clause résolutoire, identification précise des sommes.
4. Contacter un avocat spécialisé en baux commerciaux sans attendre la fin du délai.
5. Ouvrir le dialogue avec le bailleur : un échéancier amiable, formalisé par écrit, est souvent possible si le locataire montre sa bonne foi.

Option 1 : payer dans le mois

Le paiement de l’intégralité des sommes réclamées avant l’expiration du délai fait obstacle à l’acquisition de la clause pour ce manquement. Si certaines sommes vous paraissent contestables, une stratégie consiste à payer la totalité sous réserve de contestation, puis à demander le remboursement des montants indus : c’est souvent moins risqué que de laisser expirer le délai.

Pour mobiliser rapidement de la trésorerie, plusieurs leviers existent : découvert autorisé, apport en compte courant d’associé, financement de factures clients par cession Dailly, ou échelonnement des dettes fiscales et sociales pour libérer des liquidités.

Option 2 : demander des délais au juge

Si le paiement intégral est impossible, le locataire peut saisir le juge, souvent en référé, pour obtenir des délais de paiement, dans la limite de deux ans. Le juge tient compte de la situation du locataire, de sa bonne foi et des besoins du bailleur.

Pendant les délais accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si l’échéancier est respecté, la clause est réputée n’avoir jamais joué. En revanche, un seul défaut de paiement peut entraîner l’acquisition de la résiliation : l’échéancier proposé doit donc être réaliste.

Situation	Effet sur la clause résolutoire
Paiement intégral dans le mois	La clause ne joue pas pour ce manquement
Délais accordés par le juge et respectés	La clause est réputée n’avoir jamais joué
Délais accordés mais non respectés	La résiliation peut être acquise
Aucun paiement ni délai obtenu	Le bailleur peut faire constater la résiliation et demander l’expulsion

Option 3 : contester le commandement

Un commandement peut être annulé ou privé d’effet lorsqu’il :

• omet le délai d’un mois ou une autre mention essentielle ;
• réclame des sommes non dues ou insuffisamment précisées ;
• est délivré de mauvaise foi, par exemple par un bailleur qui a laissé s’accumuler les impayés sans réagir puis cherche à récupérer les locaux pour les relouer plus cher.

La contestation n’interrompt pas automatiquement le délai : elle doit être engagée rapidement, et il reste prudent de payer la part non contestée.

Si les difficultés sont plus profondes

Lorsque l’impayé de loyer n’est que le symptôme de difficultés plus larges, les procédures de prévention et de traitement offrent une protection. Le mandat ad hoc et la conciliation permettent de négocier confidentiellement avec le bailleur et les autres créanciers. L’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire interdit au bailleur de poursuivre la résiliation pour des loyers antérieurs au jugement, sauf si la résiliation a déjà été définitivement constatée.

Prévenir plutôt que subir

• Mettre en place un prélèvement automatique du loyer pour éviter les retards par oubli.
• Prévenir le bailleur dès le premier signe de difficulté et proposer un échéancier écrit.
• Constituer une réserve de trésorerie équivalente à deux ou trois mois de loyer.
• Surveiller les régularisations de charges et l’indexation annuelle, sources fréquentes de rappels importants.

Passer à l’action

Si vous venez de recevoir un commandement, prenez trois décisions dans les quarante-huit heures : faire vérifier l’acte et le décompte par un avocat, chiffrer la trésorerie mobilisable avant la fin du mois, et contacter le bailleur pour proposer un échéancier écrit. Si le paiement intégral est hors de portée, faites saisir le juge pour obtenir des délais avant l’expiration du délai d’un mois. Le bail est souvent l’actif le plus précieux du commerce : chaque jour de ce mois compte.

FAQ

Combien de temps a-t-on pour payer après un commandement visant la clause résolutoire ? Un mois à compter de la délivrance de l’acte, délai d’ordre public que le bail ne peut pas réduire.

Le commandement de payer doit-il contenir des mentions particulières ? Oui, notamment le délai d’un mois, à peine de nullité, ainsi qu’un décompte précis des sommes réclamées.

Le juge peut-il accorder des délais de paiement au locataire ? Oui, dans la limite de deux ans ; les effets de la clause sont suspendus pendant ces délais.

Peut-on contester un commandement de payer ? Oui, s’il omet une mention obligatoire, réclame des sommes non dues ou est délivré de mauvaise foi.

Que se passe-t-il si l’entreprise est en procédure collective ? Le bailleur ne peut plus poursuivre la résiliation pour des loyers antérieurs au jugement d’ouverture, sauf résiliation déjà définitivement constatée.